Loi Denormandie : Investir dans l'Ancien avec une Réduction d'Impôt
Bénéficiez jusqu'à 21% de réduction d'impôt en investissant dans un bien ancien à rénover dans les zones éligibles, tout en dynamisant les centres-villes.
Les avantages de la loi Denormandie
Le dispositif Denormandie offre de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Bénéficiez d'une réduction d'impôt allant de 12% à 21% du montant de votre investissement (plafonné à 300 000€), selon la durée de location choisie.
Contribuez à la rénovation du parc immobilier ancien dans les villes moyennes et participez à la redynamisation des centres-villes délaissés.
Investissez dans des zones où les prix immobiliers sont encore accessibles mais avec un potentiel de valorisation important grâce aux programmes de revitalisation.
Profitez d'un cadre fiscal stable et sécurisé pour votre investissement, avec des conditions d'application clairement définies par la loi.
Contribuez à l'amélioration de la performance énergétique du parc immobilier français tout en proposant des logements de qualité aux locataires.
Construisez votre patrimoine immobilier tout en réduisant votre fiscalité, avec une perspective de plus-value à long terme sur des biens entièrement rénovés.
Comment fonctionne la loi Denormandie ?
Découvrez le principe de ce dispositif fiscal et les étapes pour réaliser un investissement Denormandie réussi.
Le principe du dispositif
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les villes moyennes. Voici comment elle fonctionne :
-
Achat d'un bien ancien : Vous achetez un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation dans une zone éligible.
-
Réalisation de travaux : Vous effectuez des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération (achat + travaux).
-
Mise en location : Vous louez le bien comme résidence principale à des locataires sous conditions de ressources et de loyers plafonnés.
-
Engagement de location : Vous vous engagez à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
-
Réduction d'impôt : Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l'investissement selon la durée de location.
Les travaux éligibles
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, les travaux réalisés doivent améliorer la performance énergétique du logement ou correspondre à au moins deux types de travaux parmi :
Amélioration énergétique
- Isolation thermique des toitures
- Isolation des murs
- Remplacement des fenêtres
Modernisation
- Création ou rénovation de sanitaires
- Réfection de l'installation électrique
- Remplacement du système de chauffage
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et permettre une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif).
Qui peut bénéficier de la loi Denormandie ?
Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être remplies concernant l'investisseur, le bien immobilier et sa location.
Conditions relatives à l'investisseur
-
Contribuable français : Être domicilié fiscalement en France.
-
Personne physique : Investir en nom propre ou via une SCI non soumise à l'IS.
-
Engagement : S'engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
Conditions relatives au bien immobilier
-
Localisation : Bien situé dans l'une des communes du programme "Action Cœur de Ville" ou ayant signé une convention ORT.
-
Ancienneté : Logement ancien nécessitant des travaux de rénovation.
-
Travaux : Montant des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération.
-
Performance énergétique : Amélioration d'au moins 30% (20% en collectif) ou réalisation d'au moins 2 types de travaux.
Conditions de location
-
Usage : Location non meublée comme résidence principale du locataire.
-
Loyers plafonnés : Respect des plafonds de loyers fixés selon la zone géographique.
-
Ressources des locataires : Respect des plafonds de ressources des locataires.
-
Délai : Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
Villes éligibles au dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie s'applique dans les 222 villes du programme "Action Cœur de Ville" et dans les communes ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Parmi les villes concernées, on retrouve notamment :
- Agen
- Angoulême
- Bayonne
- Bourges
- Cahors
- Limoges
- Mâcon
- Pau
- Saint-Étienne
- Valenciennes
Simulation et avantages fiscaux
Découvrez le montant de la réduction d'impôt dont vous pourriez bénéficier avec la loi Denormandie.
Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt Denormandie est calculée sur la base du montant total de l'investissement (prix d'achat du logement + travaux), dans la limite de 300 000€.
Taux de réduction selon la durée d'engagement
-
Location pendant 6 ans : 12% du montant de l'investissement (soit 2% par an)
-
Location pendant 9 ans : 18% du montant de l'investissement (soit 2% par an)
-
Location pendant 12 ans : 21% du montant de l'investissement (soit 1,75% par an)
Exemple de calcul
Pour un investissement total de 200 000€ (150 000€ d'achat + 50 000€ de travaux) avec un engagement de location de 12 ans :
Simulateur Denormandie
Utilisez notre simulateur pour estimer votre réduction d'impôt et évaluer la rentabilité de votre projet d'investissement Denormandie.
Points importants à retenir
-
La réduction d'impôt est répartie de manière égale sur la durée de l'engagement de location.
-
Le dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000€ par an).
-
En cas de non-respect des engagements, la réduction d'impôt peut être remise en cause.
Les étapes de votre investissement Denormandie
Découvrez comment procéder étape par étape pour réaliser un investissement Denormandie réussi.
Étude de marché
Identifiez une ville éligible au dispositif Denormandie et analysez le marché immobilier local pour repérer les opportunités d'investissement.
Sélection du bien
Choisissez un bien nécessitant des travaux de rénovation et faites-le visiter par des professionnels pour estimer le coût des travaux à réaliser.
Montage du projet
Établissez votre plan de financement, obtenez des devis détaillés pour les travaux et vérifiez que ceux-ci représentent bien au moins 25% du coût total.
Acquisition et travaux
Finalisez l'achat du bien, faites réaliser les travaux par des professionnels et assurez-vous d'obtenir toutes les attestations nécessaires pour justifier de l'amélioration énergétique.
Mise en location
Mettez le bien en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux, en respectant les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires.
Déclaration fiscale
Déclarez votre investissement Denormandie lors de votre déclaration de revenus en remplissant le formulaire 2042 C et en joignant les justificatifs nécessaires.
Gestion locative
Assurez une gestion rigoureuse de votre bien pendant toute la durée de l'engagement de location pour éviter tout risque de remise en cause de l'avantage fiscal.
Optimisation patrimoniale
À l'issue de la période d'engagement, décidez de la suite à donner à votre investissement : poursuite de la location, revente, ou occupation personnelle.
Témoignages d'investisseurs
Découvrez les expériences d'investisseurs qui ont réalisé des opérations Denormandie avec succès.
"J'ai investi dans un appartement de 65m² à Limoges pour 120 000€ et réalisé 40 000€ de travaux. Grâce au dispositif Denormandie, j'économise 33 600€ d'impôts sur 12 ans tout en percevant des loyers réguliers. Une opération très rentable !"
"La loi Denormandie m'a permis de me constituer un patrimoine tout en réduisant mes impôts. J'ai acheté une maison de ville à Cahors qui nécessitait d'importants travaux. Aujourd'hui, le bien est entièrement rénové, loué, et ma réduction d'impôt couvre une grande partie de mon crédit."
"Ce qui m'a séduit dans le dispositif Denormandie, c'est la possibilité d'investir dans ma ville natale tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. J'ai rénové un immeuble de 3 appartements à Mâcon et je suis très satisfait de la rentabilité de mon investissement."
Questions fréquentes
Retrouvez les réponses aux questions les plus courantes sur la loi Denormandie.
Jusqu'à quand le dispositif Denormandie est-il en vigueur ?
Le dispositif Denormandie a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2024. Pour en bénéficier, l'acte d'acquisition doit être signé avant cette date. Il est toutefois possible que le dispositif soit à nouveau prolongé ou modifié.
Peut-on cumuler Denormandie avec d'autres aides ?
Oui, le dispositif Denormandie peut être cumulé avec certaines aides à la rénovation comme MaPrimeRénov', les aides de l'Anah ou les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie). En revanche, il n'est pas cumulable avec d'autres réductions d'impôt comme le Pinel ou le déficit foncier pour le même logement.
Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin de l'engagement ?
Si vous vendez le bien avant la fin de la période d'engagement (6, 9 ou 12 ans), vous perdez le bénéfice de la réduction d'impôt pour les années restantes. Les réductions déjà obtenues ne sont pas remises en cause, sauf en cas de non-respect des conditions pendant la période de location.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Non, vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant. Cette restriction vise à éviter les abus et à garantir que le logement est bien mis sur le marché locatif.
Comment prouver que les travaux représentent 25% du coût total ?
Vous devez conserver tous les justificatifs des travaux réalisés (devis, factures, attestations) qui prouvent que leur montant représente au moins 25% du coût total de l'opération. Ces documents pourront vous être demandés par l'administration fiscale en cas de contrôle.
Peut-on investir dans plusieurs biens Denormandie ?
Oui, vous pouvez investir dans plusieurs biens Denormandie, dans la limite du plafond de 300 000€ par contribuable et par an. Cependant, le total des avantages fiscaux est soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000€ par an.
Prêt à investir dans l'ancien avec la loi Denormandie ?
Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d'investissement et optimiser votre réduction d'impôt.